歷經(jīng)煤礦整改仍心有余悸 山西煤老板冷看礦產(chǎn)熱

作者： 本報記者張華鈺

　　■昔日煤老板幾乎全數(shù)退出了煤炭生產(chǎn)領(lǐng)域，而與之相伴的是兩千億的熱錢和這些熱錢擁有者們茫然四顧的眼神。這筆數(shù)額巨大的民間資本到底將涌向何方？這是社會各界廣為關(guān)注、也是煤老板們自己十分關(guān)心的一件事情

　　■從地主變礦主，這一方面是處于調(diào)控縮緊背景下的房地產(chǎn)商們的一次被迫轉(zhuǎn)型。另一方面，在全球礦產(chǎn)資源需求旺盛和貴金屬及基礎(chǔ)金屬價格呈上漲態(tài)勢的背景下，中國礦產(chǎn)開發(fā)行業(yè)正進(jìn)入一段前所未有的高速發(fā)展期，房地產(chǎn)企業(yè)追逐高額回報的本性讓它將更多的目光投向了這個行業(yè)。而對于山西煤老板來說，面對這場持續(xù)升溫的礦產(chǎn)熱，他們似乎多了更多的理性和思考

　　■2009年山西煤改之際，那些決心繼續(xù)投身礦產(chǎn)行業(yè)的老板們早已抽身新疆、內(nèi)蒙古、云南等地扎根發(fā)展，幾年來那些還沒有真正選好項目的老板們對于重操舊業(yè)早已經(jīng)慎之又慎了，因為重投礦產(chǎn)業(yè)，在政策、法律以及地質(zhì)資料真實性方面的風(fēng)險依然巨大，甚至有加劇跡象，山西煤改就是一個先例

　　最近一段時間，高平市的陳先生不斷接到朋友從新疆打來的電話，他的朋友告訴他，他們在當(dāng)?shù)乜春昧艘蛔F礦，希望他能夠盡快來合伙經(jīng)營。但是一聽說礦區(qū)離哈薩克斯坦僅有十幾公里距離時，黃先生開始變得有點猶豫了，他實在拿不定注意應(yīng)不應(yīng)該去這個人生地不熟的地方進(jìn)行投資。當(dāng)然，他還有另外一層擔(dān)心：新疆當(dāng)前相對寬松的礦產(chǎn)政策還能夠維持多久。

　　黃先生是一個土生土長的高平人，2009年他的煤礦被整合后就再沒有涉足過礦產(chǎn)業(yè)，他的大部分時間都用來上網(wǎng)以及和朋友聚會，偶爾他也會去自己早年前在長治市開辦的一家四星級賓館看看。當(dāng)然他的主要固定資產(chǎn)除了這座賓館外還有在北京、太原和三亞的十幾處房產(chǎn)。他在這些城市到底有多少處房產(chǎn)，陳先生笑而不答，但他肯定地告訴記者，在太原星河灣有兩套。

　　太原星河灣是山西省目前售價最高端的一處樓盤，2010年開盤時每平方米均價2.7萬元，一期工程在開盤之際即銷售一空。據(jù)統(tǒng)計，2010年，星河灣在全國項目實現(xiàn)銷售收入135億元，而其中僅太原星河灣一個項目就收得72億元。

　　太原星河灣的巨大成功讓外界普遍認(rèn)為，這是山西煤改后巨大民間資本集中涌入地產(chǎn)市場的一個顯現(xiàn)。事實上，煤改后的煤老板將大舉發(fā)力地產(chǎn)市場的說法早有傳聞，有評論人士甚至擔(dān)憂這筆巨額資金的集中涌入會給一線城市的地產(chǎn)市場帶來災(zāi)難性后果，因為據(jù)不完全統(tǒng)計，幾年來山西淘汰落后產(chǎn)能從煤焦等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)退出的民間資本至少在2000億元以上。

　　為此，從2009年左右，萬達(dá)、富力城、綠地、星河灣等全國知名房企先后落戶太原，他們似乎敏銳地嗅到了一個巨大的商機(jī)。

　　地產(chǎn)業(yè)吸金山西煤老板

　　在當(dāng)時的背景下，地產(chǎn)開發(fā)商們的洞察力似乎是正確的。

　　2009年，山西省制定了《山西省煤炭產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》，全力推進(jìn)全省煤炭產(chǎn)業(yè)整合，山西的目標(biāo)是到2011年全省煤炭礦井總數(shù)由2598座減少到1000座，到2015年再減到800座，保留礦井要全部實現(xiàn)以綜采為主的機(jī)械化開采。

　　到2010年年中，山西的煤改運動已近收官，昔日煤老板幾乎全數(shù)退出了煤炭生產(chǎn)領(lǐng)域，而與之相伴的是兩千億的熱錢和這些熱錢擁有者們茫然四顧的眼神。這筆數(shù)額巨大的民間資本到底將涌向何方？這是社會各界廣為關(guān)注、也是煤老板們自己十分關(guān)心的一件事情。

　　山西人自古有置業(yè)的傳統(tǒng)，如今氣勢恢宏的喬家大院、王家大院、常家莊園等一處處私人宅邸似乎也證明了山西人這種理財習(xí)慣的歷史淵源。與此同時，早在煤改之前，山西煤老板在北京、上海等地整棟買樓的消息已經(jīng)屢見報端，而這樣的消息也絕非傳聞。一位晉城的煤老板曾告訴記者，他在北京就有30多套住宅，而于2009年落馬的山西煤焦領(lǐng)域巨貪郝鵬俊僅在北京就有房產(chǎn)35處。從地下到地上，山西煤老板們的愛好似乎永遠(yuǎn)徘徊在地表的上下兩端。

　　山西人買房與溫州人買房的動機(jī)、品種都不一樣。溫州人大多數(shù)買投資性物業(yè)，看中的是中長期的回報，而山西人主要買的是豪宅，大多數(shù)為自用或度假，他們在北京、上海、海南買了房子以后很少住，除非舉家遷走了，在外面都不如意的時候，就回太原買房。一名煤老板這樣說。

　　從2010年后半年開始，資金逐漸向太原地產(chǎn)回流的現(xiàn)象開始出現(xiàn)。煤礦也沒有了，需要辦的事情也少了，住在外面無所事事，回到太原畢竟會離故鄉(xiāng)更近一點，朋友也更多一點。這名煤老板補(bǔ)充說。

　　這只是一個方面，另據(jù)山西官方統(tǒng)計，近30來，山西省大約積攢了1萬億元左右的民間資金。以銀行存貸款為例，截至今年5月底，山西全省存款余額19926.9億元，貸款余額為10384.6億元。與此同時，僅近幾年山西淘汰落后產(chǎn)能從煤焦等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)退出的民間資本就有約2000多億元，另外民間借貸資金規(guī)模也有2000多億元。民間資金雄厚，已經(jīng)成為山西獨特的省情之一，但是今年1-5月份山西省民間固定資產(chǎn)投資規(guī)模卻只有579.5億元。巨大的民間資本和規(guī)模明顯偏小的固定投資再一次給地產(chǎn)商們掘金山西的夢想注入了勇氣。

　　他們的勇氣也的確沒有令他們失望。以太原星河灣為例，在開盤當(dāng)日就吸金40億元！在2010年太原30余個預(yù)售樓盤項目中，約三成樓盤的均價在8000元以上，而其中豪宅、大戶型集體熱銷。萬達(dá)、富力城、綠地、星河灣、恒大等一大批國內(nèi)知名地產(chǎn)企業(yè)也紛紛搶灘太原，而山西本土的開發(fā)商們在煤老板的背后支撐下也加入這場盛宴，山西的地產(chǎn)市場似乎迎來了一次集體井噴。據(jù)統(tǒng)計，到當(dāng)年12月末，太原市商品住宅成交均價已從年初的5802元/平方米升至7177.5元/平方米，另外，商品房成交面積、成交套數(shù)、成交金額等主要數(shù)據(jù)也一路高漲。

　　因房價的飛速上漲，太原也隨后頒布了限購令，加入20座限購城市的行列，太原的房地產(chǎn)市場開始變得艱難。

　　從地產(chǎn)熱到礦產(chǎn)熱

　　隨著“新國八條”出臺以及行業(yè)性、地方性調(diào)控政策的陸續(xù)跟進(jìn)，特別是受金融限貸、地方限購政策的雙重擠壓，今年前7個月，太原市商品住房成交量持續(xù)走低，商品住房交易平均價格一路降為每平方米5728元，漲幅同比下降17.14%。大部分開發(fā)商都壓低了供應(yīng)量——大盤接到了總部“延遲推盤”的通知，部分小樓盤已經(jīng)停建、停供。

　　位于太原市萬柏林區(qū)和平南路的某知名樓盤，在2010年共開了6棟樓，而今年，截止到8月底卻沒有開1棟樓，現(xiàn)售房源均為上年度的尾房。同樣的情況也發(fā)生在太原市另一家知名樓盤的住宅項目上。位于太原市尖草坪區(qū)解放北路附近的該樓盤，在2010年開盤的一期項目共3棟樓，這3棟樓已經(jīng)在2011年5月全部售完。今年初，該項目掛出的最新售樓信息顯示“二期項目進(jìn)入咨詢中”，但一直到今年7月中旬，二期項目在出了戶型圖以后就一直沒有任何動靜，價格及付款方式也一直待定。

　　與樓盤銷售冷清相呼應(yīng)的是曾經(jīng)一度讓人艷羨的售樓員的收入也開始明顯縮水。由于不甘于只靠微薄的底薪度日，不少售樓員開始尋覓它途，試著轉(zhuǎn)行。

　　在太原市和平北路某樓盤中，接待購房者看房的并不是售樓小姐，而是一名保安。這名保安告訴他們，現(xiàn)在樓市低迷，很多售樓員都轉(zhuǎn)行了，現(xiàn)在人手緊缺，售樓中心也是不得已而為之。

　　在太原市長風(fēng)街一處售樓中心，工作人員告訴記者，以前一個銷售員一個月起碼能賣十幾套房子，現(xiàn)在能開張就算很好了，獎金也比一年前縮水了近50%。

　　同樣是長風(fēng)街另一處樓盤的一名銷售經(jīng)理告訴記者，往年不少售樓員每月底薪加提成能拿到7000-8000元，月收入上萬的也不少見。但從今年以來，原先一個月能賣幾套房子的售樓員，現(xiàn)在能售出一套就不錯了。按目前太原市場上每月800-1000元的底薪水平，加上1‰或2‰的提成，月收入只能達(dá)到1500元左右；如果賣不出房子，就只有微薄的底薪；公司為了節(jié)省開支，連銷售所需的工具、制服都要售樓員上崗前自己掏錢買，公司已經(jīng)有很多人辭職轉(zhuǎn)行了。

　　一方面是房地產(chǎn)市場的驟然低迷，另一方面卻是礦產(chǎn)行業(yè)的大規(guī)模吸金。據(jù)統(tǒng)計，自去年下半年以來，在A股上市的127家房企，已有20多家房企涉足礦業(yè)，約占整個房地產(chǎn)板塊的1/6；不僅如此，另據(jù)統(tǒng)計，今年以來房企涉礦交易額高達(dá)276億元，約占A股市場并購重組總交易額(約5856億元)的5%。

　　房企涉礦，從地主變礦主，這一方面是處于調(diào)控縮緊背景下的房地產(chǎn)商們的一次被迫轉(zhuǎn)業(yè)。另一方面，在全球礦產(chǎn)資源需求旺盛和貴金屬及基礎(chǔ)金屬價格呈上漲態(tài)勢的背景下，中國礦產(chǎn)開發(fā)行業(yè)正進(jìn)入一段前所未有的高速發(fā)展期，房地產(chǎn)企業(yè)追逐高額回報的本性讓它將更多的目光投向了這個行業(yè)。

　　而對于山西煤老板來說，面對這場持續(xù)升溫的礦產(chǎn)熱，他們似乎多了更多的理性和思考。

　　煤老板眼中的礦產(chǎn)熱

　　河津市的賀先生曾有一座年產(chǎn)20萬噸的煤礦，2008年底他將煤礦轉(zhuǎn)手他人后開始經(jīng)營一家地產(chǎn)公司，如今在附近許多縣市的商品房開發(fā)中都有他的身影。面對一浪高過一浪的礦產(chǎn)熱和越來越緊縮的地產(chǎn)調(diào)控，賀先生反而顯得很冷靜。在他看來這些縣市的地產(chǎn)市場所呈現(xiàn)的是剛性需求，如今河津市的房價已達(dá)5000元/平方米，已經(jīng)接近一些沿海中小城市水平，而他家鄉(xiāng)所在的一個小鎮(zhèn)上，房價也竟然達(dá)到2800元/平方米，而且還在漲。

　　對于地產(chǎn)業(yè)未來的前景，賀先生依然充滿信心。而對于有無打算重新返身礦產(chǎn)業(yè)的提問，賀先生則表示了否定，在他看來，這些年來，社會上流傳著許多有關(guān)投資礦業(yè)一本萬利、一夜暴富的傳奇，讓很多人對投資礦業(yè)滿懷期待。但對不熟悉礦產(chǎn)資源和相關(guān)法律、法規(guī)的企業(yè)來說，這其中其實隱藏了重重陷阱。如今，國家的整個政策環(huán)境已經(jīng)改變，從1萬元到10億元的山西煤老板暴富故事再也不會重演了。

　　有這種想法的并非只有賀先生一人。在山西省晉中市，一名煤改后轉(zhuǎn)營白酒行業(yè)的前煤老板告訴記者，2009年山西煤改之際，那些決心繼續(xù)投身礦產(chǎn)行業(yè)的老板們早已抽身新疆、內(nèi)蒙古、云南等地扎根發(fā)展，幾年來那些還沒有真正選好項目的老板們對于重操舊業(yè)早已經(jīng)慎之又慎了，因為重投礦產(chǎn)業(yè)，在政策、法律以及地質(zhì)資料真實性方面的風(fēng)險依然巨大，甚至有加劇跡象，山西煤改就是一個先例。在他看來，新疆、內(nèi)蒙古等地盡管當(dāng)前礦產(chǎn)業(yè)政策寬松，但是政策變動是遲早的事情，而且要比山西當(dāng)年經(jīng)歷的過程更加短暫，如果企業(yè)在這幾年沒有抓住機(jī)遇在當(dāng)?shù)乜焖侔l(fā)展，那么有可能再次落得一敗涂地。

　　山西前煤老板們在這場礦產(chǎn)熱中的審慎還不止這些。山西忻州市尚先生有一座高品位鐵礦，因精力不足幾欲出手，但山西本土買家鮮有問津。尚先生說，該礦雖然證照齊全，但生產(chǎn)能力偏小，本土投資者都擔(dān)心未來會遭遇政策瓶頸。而山西渾源縣的黃先生是一名在2009年煤改時被整合掉的前煤老板，幾年來他先后在新疆、內(nèi)蒙古、甚至越南等地多次考察礦山，希望重操舊業(yè)，但是被整合的經(jīng)歷讓他在投資選擇時變得謹(jǐn)小慎微，如今他甚至萌生出要等待這場礦產(chǎn)熱潮退卻后再做考慮的想法。

　　而與煤老板們審慎態(tài)度相反的卻是房企對礦產(chǎn)業(yè)的集體升溫，但是近一段時期以來熱衷礦業(yè)的房企在轉(zhuǎn)行過程中也并非一帆風(fēng)順。有報道稱，去年投身礦業(yè)的綠景地產(chǎn)(7.88,-0.35,-4.25%)，今年6月虧損額超過1046萬元，而剛獲得內(nèi)蒙古煤礦資源的新湖中寶(4.52,-0.10,-2.16%)股份有限公司今年的現(xiàn)金流期末余額也在不斷減少。北京華業(yè)地產(chǎn)(11.44,-0.41,-3.46%)股份有限公司在3月底的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額減少了超過6億元。但是另一方面，這些涉礦房企在公布收購礦業(yè)后股價普遍走高，甚至在大盤不穩(wěn)的情況下仍然單邊上行，為此，有人提出要警惕“涉礦”炒作。

　　也正因為如此，在業(yè)內(nèi)人士看來，這些中途轉(zhuǎn)行的房企并非是主動創(chuàng)造生錢之道，而是在被迫快速尋找緩解企業(yè)資金壓力的方法；而在山西這些前煤老板煤們看來，今次興起的礦產(chǎn)熱似乎已經(jīng)慢了一個節(jié)拍。